BIM बिना प्रकल्प = 30% खर्च वाढ!
23/11/2025महाराष्ट्रातील हरित आणि शाश्वत बांधकाम सामग्री
23/11/2025
महाराष्ट्रातील पायाभूत टिकाऊपणा, प्रतिबंधात्मक देखभाल आणि जीवनकाळ खर्च (LCC) २०२५
Infrastructure Durability (पायाभूत टिकाऊपणा), Preventive Maintenance (प्रतिबंधात्मक देखभाल), आणि Life-Cycle Costing (जीवनकाळ खर्च - LCC) हे दीर्घकालीन मालमत्ता मूल्य आणि सुरक्षेसाठी मूलभूत आहेत. सुरुवातीचा खर्च (Initial Cost) हा एकूण जीवनकाळ खर्चाच्या केवळ २५% असतो, तर ७५% खर्च देखभाल आणि ऑपरेशनवर होतो.
इमारतीचा टिकाऊपणा
टिकाऊपणा म्हणजे इमारतीचे घटक बाह्य वातावरणापासून होणारे नुकसान न होता नियोजित कालावधीसाठी कार्यक्षम राहणे.
अ. टिकाऊपणावर परिणाम करणारे घटक
- Material Quality: सिमेंट (OPC 43/53), स्टील (Fe 500/550), आणि Concrete (M20-M60) यांची गुणवत्ता BIS मानकांनुसार असणे आवश्यक आहे.
- Workmanship: योग्य क्युअरिंग (७-२८ दिवस), कंपॅक्शन (हनीकॉम्बिंग नसणे), आणि RCC साठी पुरेसा कवर (२५-५०mm).
- Environment: किनारपट्टीचे क्षेत्र (Coastal) क्लोराईड ॲटॅक मुळे सर्वाधिक प्रभावित होते, तर औद्योगिक क्षेत्रात सल्फेट/ॲसिडचा धोका असतो.
ब. टिकाऊपणा वाढवण्याचे उपाय
- Concrete: Low w/c ratio ($\le 0.45$), waterproofing ॲडमिक्सचर्स आणि योग्य क्युअरिंग कंपाउंडचा वापर.
- Reinforcement: किनारपट्टीच्या भागात Epoxy-coated bars किंवा गंभीर ठिकाणी Stainless Steel चा वापर.
- संरक्षक कोटिंग्ज: टेरेससाठी Elastomeric कोटिंग्ज आणि भिंतींसाठी ॲक्रेलिक सीलर्सचा वापर.
प्रतिबंधात्मक देखभाल
Reactive Maintenance (बिघाड झाल्यावर दुरुस्ती) ही प्रतिबंधात्मक देखभालीपेक्षा ५ ते १० पट महाग असू शकते आणि मालमत्तेचे जीवनकाळ ५०% पर्यंत कमी करू शकते.
| प्रकार |
वैशिष्ट्ये |
खर्च परिणाम |
| Reactive |
बिघाड झाल्यावर दुरुस्ती, अनियोजित |
सर्वाधिक (High) |
| Preventive |
नियमित वेळापत्रक (Scheduled), पूर्व-नियोजित |
मध्यम (Medium) |
| Predictive |
IoT/AI आधारित, स्थितीनुसार वेळेवर हस्तक्षेप |
सर्वात कमी (Low) |
ब. प्रतिबंधात्मक देखभाल वेळापत्रक
| कालावधी |
प्रमुख कार्ये |
| मासिक |
प्लंबिंग/इलेक्ट्रिकल तपासणी, फायर सिस्टीम आणि लिफ्ट सेवा तपासणी. |
| त्रैमासिक |
दर्शनी भाग आणि टेरेस वॉटरप्रूफिंग तपासणी, HVAC फिल्टर बदलणे. |
| वार्षिक |
Structural Inspection , इलेक्ट्रिकल ऑडिट, इक्विपमेंट सर्व्हिसिंग. |
| ५-वार्षिक |
बाह्य रंगकाम आणि वॉटरप्रूफिंग नूतनीकरण. |
क. Predictive Maintenance (IoT+AI)
- तंत्रज्ञान: IoT सेन्सर्स इमारतीचे आरोग्य आणि उपकरणांचे कार्यप्रदर्शन मॉनिटर करतात.
- AI Analytics: AI पॅटर्न आणि त्रुटींचे विश्लेषण करून बिघाड होण्यापूर्वी त्याची अचूक भविष्यवाणी करते.
- लाभ: यामुळे ३०-४०% देखभालीच्या खर्चात कपात होते आणि उपकरणांचा ७०-९०% पर्यंत अपटाइम वाढतो.
Life-Cycle Costing - LCC
Life-Cycle Costing (LCC) म्हणजे मालमत्ता खरेदी करण्यापासून ते ती भंगारात काढण्यापर्यंतचा ५० वर्षांच्या कालावधीतील एकूण खर्च होय.
अ. LCC घटक (५० वर्षांसाठी)
- Initial (प्रारंभिक) खर्च: जमीन, बांधकाम, डिझाइन (केवळ २५%).
- Operating (कार्यकारी) खर्च: ऊर्जा, पाणी, कर, विमा (२०%).
- Maintenance (देखभाल) खर्च: प्रतिबंधात्मक आणि दुरुस्ती (३२.५%).
- Financing (वित्तपुरवठा): कर्जावरील व्याज (१५%).
Financing (वित्तपुरवठा): कर्जावरील व्याज (१५%).
- CMMS: Computerized Maintenance Management System वापरून कामाचे वेळापत्रक, स्पेअर पार्ट्सची यादी आणि खर्चाचा मागोवा ठेवता येतो.
- 7D BIM (Digital Twin): BIM मॉडेलला IoT सेन्सर्सचा डेटा जोडून Digital Twin तयार केला जातो, जो त्वरित माहिती आणि Predictive Analytics साठी वापरला जातो.
टिकाऊपणासाठी योग्य मटेरियल गुणवत्ता सुनिश्चित करणे, CMMS वापरून प्रतिबंधात्मक देखभालीचे कठोर वेळापत्रक पाळणे आणि डिझाइन टप्प्यातच Life-Cycle Costing (LCC) विश्लेषण करणे अत्यावश्यक आहे. या उपायांमुळे ४०% पर्यंत खर्च वाचवता येतो आणि मालमत्तेचे आयुष्य ३ ते ५ पट वाढवता येते.
