परवानग्यांचा तिढा; प्रकल्प रखडल्याने बिल्डर, ग्राहक, सगळेच अडचणीत!
14/11/2025‘तुकडेबंदी’ कायदा आता कोणत्या जमिनींना लागू नाही?
14/11/2025जागा खरेदी-विक्री प्रक्रिया: एक पाऊल सुरक्षिततेकडे (संपूर्ण मार्गदर्शक)
जमीन खरेदी-विक्री ही आपली सर्वात मोठी आर्थिक गुंतवणूक असते. या प्रक्रियेत छोटीशी चूक किंवा कागदपत्रांची अपूर्ण माहिती भविष्यात मोठे कायदेशीर त्रास देऊ शकते. जागा शोधण्यापासून ते ७/१२ उतारा आपल्या नावावर करेपर्यंतची प्रत्येक पायरी समजून घेणे अत्यावश्यक आहे.

-
माहिती मिळवा: ब्रोकर, एजंट किंवा ऑनलाइन प्लॅटफॉर्म्सच्या माध्यमातून जागेची माहिती घ्या.
-
प्रत्यक्ष पाहणी: जमीन स्वतः जाऊन तपासा.
-
मूलभूत सुविधा: आसपासची पाण्याची सोय, वीज कनेक्शन आणि रस्त्याचा दर्जा याची खात्री करा.
| कागदपत्र | उद्देश | तपासणीचे निकष |
| ७/१२ उतारा | जमिनीच्या मालकीचा हक्क आणि जमिनीचे स्वरूप (प्रकार) तपासणे. | जमीन कोणाच्या नावावर आहे? ती 'शेती' आहे की 'NA' (Non-Agricultural)? |
| फेरफार नोंद (Mutation Entry) | मालकी हक्कामध्ये झालेले सर्व बदल तपासणे. | पूर्वीचे सर्व व्यवहार योग्यरित्या नोंदवले आहेत का? |
| गावनमुनाव्याचा नकाशा | जमिनीची हद्द आणि स्थान गाव नकाशात कुठे आहे, हे तपासणे. | जमिनीच्या हद्दीबद्दल कोणताही वाद नाही ना? |
| NA प्रमाणपत्र | (घर/व्यवसायासाठी) जमीन बिगर-कृषी वापरासाठी अधिकृत आहे का? | कृषी जमीन असेल, तर ती 'NA' झालेली असावी. |
| प्रॉपर्टी कार्ड | शहरात किंवा नगरपालिकेत असल्यास जागेची माहिती व मालकी हक्क. | शहरासाठी ७/१२ ऐवजी हे कार्ड वापरावे. |
-
सखोल पडताळणी: भूधारक नोंद, वारसा हक्क, जागेवर कर्ज आहे का, किंवा जमीन वादग्रस्त तर नाही ना, याची खातरजमा करणे हिताचे ठरते.
-
कायदेशीर सल्ला: कोणत्याही मोठ्या व्यवहारात Legal Advocate (वकील) यांच्या मदतीने सखोल पडताळणी करणे हे सुरक्षिततेसाठी आवश्यक आहे.
अ. करारनाम्यासाठी तयारी
-
जमीन घेण्याचे नक्की झाल्यावर विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यात करारनामा (Agreement to Sale) तयार केला जातो.
-
यामध्ये जमिनीची संपूर्ण किंमत, व्यवहाराच्या अटी व नियम (उदा. पैसे देण्याची मुदत) लिहिले जातात.
-
यावेळी टोकन रक्कम (Token / Advance) दिली जाते.
-
हा करारनामा नोंदणीकृत (Registered) किंवा बिननोंदणीकृत असू शकतो.
ब. स्टॅम्प ड्युटी व खरेदीखत तयार करणे
-
जमीन पूर्णपणे खरेदी करण्यासाठी खरेदीखत (Sale Deed) तयार केले जाते. हा अत्यंत महत्त्वाचा कायदेशीर दस्तऐवज आहे.
-
खरेदीखतासाठी सरकारकडे जमिनीच्या बाजारमूल्यावर आधारित स्टॅम्प ड्युटी व नोंदणी फी भरावी लागते.
-
हा भरणा ऑनलाईन (e-challan) किंवा कार्यालयात जाऊन करता येतो.
- एकूण EIA खर्च: ₹१५-३० लाख (२०,०००-५०,००० चौ.मी. प्रकल्पासाठी).
क. खरेदीखताची नोंदणी
-
विक्रेता आणि खरेदीदार दोघेही नोंदणी कार्यालयात (Sub Registrar Office) उपस्थित राहतात.
-
तेथे ID Proof, फोटो आणि बायोमेट्रिक (Biometric) घेतले जाते.
-
अधिकारी दस्तऐवज तपासून खरेदीखत अधिकृतपणे नोंद करतात.
-
फेरफारासाठी अर्ज: खरेदीखत झाल्यावर, महसूल विभागात (तालुका पातळीवर) फेरफारासाठी अर्ज करावा लागतो.
-
नवीन ७/१२ उतारा: हा अर्ज मंजूर झाल्यावर, काही आठवड्यांत नवीन ७/१२ उतारा किंवा प्रॉपर्टी कार्ड तुमच्या नावावर येते.
-
पुढील प्रक्रिया: यानंतर प्रॉपर्टी कार्ड, भूमिअधिकार पत्र आणि कर भरणा यासाठी संबंधित कार्यालयात नोंदणी करावी लागते. आता ती जमीन अधिकृतपणे तुमच्या मालकीची होते.
-
विश्वास ठेवू नका: कुठल्याही गोष्टीवर विश्वास ठेवण्याआधी कागदपत्रे तपासणे आणि त्यांची सत्यता पडताळणे गरजेचे आहे.
-
प्रक्रिया समजून घ्या: ब्रोकर किंवा मध्यस्थ असला तरी, संपूर्ण प्रोसेस तुम्ही स्वतः समजून घ्या.
-
कायदेशीर आधार: बनावट सौद्यांपासून दूर राहण्यासाठी आणि सुरक्षिततेसाठी लॉयर ऍडव्होकेट घेणे आवश्यक आहे.
-
लेखन: प्रत्येक टप्प्यावर दिलेले पैसे, करार आणि अटी यांचा लेखी पुरावा (Proof) ठेवणे गरजेचे आहे.
योग्य माहिती, कागदपत्रांची सखोल पडताळणी आणि कायदेशीर मार्गाने केलेला व्यवहार तुम्हाला सुरक्षित ठेवतो आणि भविष्यात कुठलाही त्रास होण्यापासून वाचवतो.
जमीन खरेदी-विक्रीची संपूर्ण प्रक्रिया: कागदपत्र तपासणी ते फेरफार नोंदीपर्यंतचे 8 महत्त्वाचे टप्पे


