₹80 लाखांच्या फ्लॅटवर ₹15 लाख कर! तुमची गणना चुकीची आहे!
25/11/2025MahaRERA फ्रेमवर्क
25/11/2025महाराष्ट्रातील जमीन झोनिंग आणि शहरी विकास धोरणे २०२५: संपूर्ण मार्गदर्शक
- कायदा: Maharashtra Regional and Town Planning Act, १९६६.
- २०२५ संशोधन (नवीन):
- डिजिटल रूपांतरण: Development Plan मंजूरी, GIS-आधारित जमीन रेकॉर्ड आणि TDR व्यापार आता ऑनलाइन.
- फास्ट-ट्रॅक अनुमोदन: Development Plan मंजूरीसाठी आता केवळ ६० दिवस (Deemed Approval तरतूद).
- समावेशक विकास: २०% EWS (Economically Weaker Section) आरक्षण अनिवार्य.
- TOD प्रोत्साहन: Transit-Oriented Development (वाहतूक-आधारित विकास) ला प्रोत्साहन.
- निवासी झोन (R):
-
R-१ ते R-४: कमी घनतेपासून (बंगले) उच्च घनतेपर्यंत (हाय-राईज अपार्टमेंट्स) FSI (Floor Space Index) ०.७ ते २.५ पर्यंत.
-
RS: वरिष्ठ नागरिक गृहनिर्माण, FSI बोनस +१५%.
- व्यावसायिक झोन (C):
- C-१ ते C-४: कार्यालयीन सेवांपासून मॉल आणि बिझनेस सेंटरपर्यंत FSI १.० ते ३.५ पर्यंत.
- औद्योगिक झोन (I):
-
I-१ ते I-३: हलक्या (White Category) ते जड (Red Category) उद्योगांसाठी.
-
IT/ITES: FSI २.० ते ३.० (सफेद श्रेणी).
- मिश्र-वापर झोन (MU):
-
निवासी + व्यावसायिक संयोजन. FSI: २.०-३.०.
-
किमान ४०% निवासी आणि किमान २०% व्यावसायिक वापर अनिवार्य.
- विशेष झोन:
-
AG (Agricultural): बांधकामासाठी NA (Non-Agricultural) आदेश आवश्यक. फार्महाऊससाठी FSI ०.०५-०.१०.
-
ESZ (Eco-Sensitive Zone): बांधकाम अत्यंत प्रतिबंधित (पर्यावरण मंजूरी अनिवार्य)
-
DP काय आहे? २० वर्षांसाठी जमीन वापर, झोनिंग आणि पायाभूत सुविधा ठरवणारे नियोजन दस्तऐवज.
-
DP प्रक्रिया पायऱ्या: १. Existing Land Use Survey: GIS-आधारित डेटा संकलन. २. Draft DP तयार करणे: झोनिंग नकाशे, FSI वाटप, सार्वजनिक आरक्षण निश्चित. ३. सार्वजनिक सुनावणी: ६० दिवसांसाठी Draft DP प्रदर्शन, हरकती आणि सूचना स्वीकारणे. ४. DP मंजूरी: स्थानिक संस्था (Municipal Corporation) → प्रादेशिक (MMRDA/PMRDA) → राज्य सरकार (अंतिम).
- कायदा: Maharashtra Regional and Town Planning Act, १९६६.
- NA अनिवार्य: कृषी जमिनीवर बांधकाम करण्यापूर्वी.
- NA आदेश प्रक्रिया (डिजिटल):
१. पात्रता तपासणी: जमीन DP क्षेत्रात, किमान ५०० चौ.मी. आकार आणि स्पष्ट मालकी (३० वर्षांचा EC) आवश्यक.
२. ऑनलाइन अर्ज: Maharashtra Bhumi अभिलेख पोर्टलद्वारे अर्ज सादर करणे.
३. विभागीय तपासणी: तलाठी → तहसीलदार → जिल्हाधिकारी कार्यालय (एकूण ६०-९० दिवस).
४. NA शुल्क भरणे: Ready Reckoner Rate × Area × Premium % नुसार गणना. (उदा. पुणे महानगरपालिका क्षेत्रात ४०-५०% पर्यंत प्रीमियम).
५. NA आदेश जारी करणे: डिजिटल आदेश जारी करून ७/१२ उतारा बिगर-कृषी म्हणून अपडेट होतो.
-
TPS काय आहे? जमीन पुनर्रचना पद्धत जी अनियोजित भागांना नियोजित लेआउटमध्ये रूपांतरित करते.
-
मुख्य वैशिष्ट्ये: जमीन पुनर्वितरण, रस्ते आणि पायाभूत सुविधांचा विकास.
-
Final Plot गणना: मूळ जमिनीपैकी सरासरी ४०-४५% कपात होते (रस्ते, आरक्षण इ. साठी).
-
TPS फायदे: नियोजित विकास, FSI मध्ये २०-३०% वाढ आणि कायदेशीर स्पष्टता.
-
TPS प्रक्रिया कालावधी: संपूर्ण प्रक्रियेस १८-२४ महिने लागतात.
-
MMRDA (Mumbai Metropolitan Region):
TOD झोन: मेट्रो स्टेशनजवळ FSI बोनस (३.०-४.० पर्यंत).
प्रमुख प्रकल्प: Mumbai Trans-Harbour Link, Coastal Road आणि मेट्रो लाईन्स. -
PMRDA (Pune Metropolitan Region):
FSI विशेष: मेट्रो स्टेशन ५०० मी. परिसरात FSI ३.०.
झोनिंग बदल: IT/ITES झोन विस्तार (हिंजेवाडी), Logistics Park झोन (चाकण).
- NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area):
नवीन विमानतळाभोवती नियोजित विकास (Airport Height Restrictions आणि Noise Zone नियम).
-
अनियोजित विकास: फास्ट-ट्रॅक TPS आणि NA ऑनलाइन प्रक्रियेद्वारे नियमन.
-
सार्वजनिक आरक्षण: TDR (Transferable Development Rights) देऊन आरक्षण मुक्त करणे (Private-Public Partnership).
-
TDR व्यापार: ऑनलाइन TDR एक्सचेंज आणि ब्लॉकचेन सत्यापन प्रणाली आणून पारदर्शकता वाढवणे.
